雅居乐地产口碑怎么样(雅居乐的房子还能买吗)

资讯 2周前 zk520
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房企的运势通常跟随现行政策的变动而坎坎坷坷,现如今房地产行业管控不断加仓,做为以前的领域“潜力股”雅居乐(03383.HK),还能跑的快吗?

近日,雅居乐集团公司举办销售业绩新品发布会,发布了2021年中后期销售业绩,给销售市场拿出一份“稳定”的试卷。

财报表明,2021年上半年度,雅居乐销售额达385.88亿人民币,同比增加15.1%;毛利达108.49亿人民币,同期相比下滑了5.8%;毛利率为28.11%,比去年同期下滑6.25%;纯利润和公司股东应占盈利则各自为64.71亿人民币及52.9亿元,较同期相比各自升高2.1%和3.2%。

从基础数据信息上看,除开毛利率下滑,雅居乐称之为“稳定”。但“零压线”的身后,雅居乐或许难以乐得起來。

中报公布几日后,8月26日,雅居乐再度下手寻找债券融资,公布拟发售2022年期满4亿美金4.85%年利率优先票据。迅速的借款姿势引起销售市场关心。9月3日,雅居乐股票价格大幅度高开低走,最后收市于8.38港币/股,涨跌幅达6.68%。

在全新财报与发债股权融资身后,雅居乐这个千亿元房企究竟有哪些“乐与忧”呢?

“三条红线”全合格

数据信息好像一片稳步发展

2020年,雅居乐因负债比率过高踩中底线被归到“黄档”,而在今年上半年度,雅居乐勤奋“去杠杆化”、降负债比率,总算扭转局势,重归绿档。

本次公布的中报表明,雅居乐的三项指标值数据信息,包含去除预收账款后的负债率、净负债率、现钱短债比,各自为68.4%、45.3%、1.18倍,在其中净负债率也是比往年降低了15.7个点,完成“三条红线”全方位合格。

期限内销售业绩上,雅居乐预购额度达753.3亿人民币,较同期相比提高36.7%,恰好进行全年度1500亿人民币总体目标的一半。总计预购总建筑面积和预购平均价分別为484.8万平方和15,539元/平米,各自同比增加了19.7%和14.2%。

根据账务上的一片稳步发展,标普评级、标准普尔俩家评级机构将雅居乐的销售业绩评分调节为“平稳”。而国际性信用评级机构协同国际性也初次授于了雅居乐资信评级,未来展望评分亦为“平稳”。

土储是房企存活的基本上,虽然雅居乐这2年“慎重拿地”,从财报上的土地储备数据信息看来,雅居乐好像也表现不错。

汇报期限内,雅居乐在全国各地85个大城市有着预估建筑面积达5295万平方的土储,在其中粤港澳占26.2%,长三角占13.1%,总体拿地平均价为3700元(RMB)。虽然雅居乐在集中化供地的市场竞争中没呈现优点,那样的土地储备经营规模和较低的拿土地价格也充足雅居乐平稳发展趋势两年。

从财报的股票基本面上看,雅居乐“去杠杆化”、降债务的勤奋有一定的收益,完成“三条红线”全方位合格,主要经营的业务好像也在稳定发展趋势。

但谈起雅居乐的将来,雅居乐股东会现任主席陈卓林特别强调“慎重”。在“房住不炒”的大环境下,雅居乐确实能控住吗?

稳定数据信息背地暗藏杀机

中报明账上的“稳定”没能拉拢金融市场,雅居乐这一份汇报究竟隐藏了哪些洞天?

最先,是毛利率的下滑。应对怀疑,雅居乐集团公司高级副总裁潘智勇回复,“我觉得这也是所有领域的问题。可是保证28%早已很出色了。”

这句话不是假话,28%的毛利率早已高过领域平均,但一个公司的发展趋势不仅要同业竞争比照,更应同本身的发展比照。雅居乐的毛利率并不是现在才逐渐下滑,反而是从2018年的44%、2019年的30.5%、2020年的30.0%一直下滑到2021年的28.1%。

危害毛利率的主要要素,是雅居乐在海南省的市场销售状况。海南清水湾一役,曾给雅居乐产生了超800亿人民币的营业收入,让同行业羡慕不已,此后两年雅居乐的营业收入也十分依靠海南省。但自打2018年海南省颁布限购房政策后,拿地成本费愈来愈高、毛利率也急剧下降,雅居乐的日子也不会再岁月安好。

图片出处:雅居乐财报

仔细观看雅居乐上半年度的营业收入构造还能够发觉,雅居乐上半年度的营业收入,其他收益净收益达到42.53亿人民币,在其中竟有41.37亿人民币来源于售卖附设企业的收益。假如把该笔收益祛除,雅居乐的财报也不那么漂亮了。

财报中的销售费用,也需要关心。2021年的前6个月,雅居乐的销售费用达到277.39亿人民币,比同期相比整整增加了26.1%,而营业收入收益才提高了15.1%,收益显著没能紧跟成本费增长速度。

而雅居乐的真正负债状况,也无法清晰体现到这一份中后期销售业绩上。

图片出处:雅居乐财报

一方面,财报中的“永久性资产证劵持有者”,便是雅居乐被普遍抨击的永续债。

直到2021年6月30日,雅居乐的永续债仍有130.1亿人民币之多。永续债不记入负债比率,让账务看上去好像很美,但高额债务会很多腐蚀雅居乐的盈利,变成雅居乐挪步往前的负担。

另一方面,报中的非控投利益也就是少数股东权益品类表明,雅居乐的少数股东权益暴涨至218.83亿,占总利益的24.27%,同比增长了74.83%,而对应分得的盈利却仅有10.04%,利益与收入的极其不配对确认了雅居乐脱不开“明股实债”之嫌。

毛利率下滑、销售费用暴涨及其表外负债累累,诸多问题表明雅居乐的确必须“慎重”。

发展方向在哪?多元化仍在探寻

伴随着房地产行业进到存量时代,房企的房企只有迅速寻找第二增长曲线,才可以生存下去。

2022年上半年度,全部房地产领域都低迷,诸多同行业的毛利率均呈下滑发展趋势,头顶部房企们陆续进行多元化业务流程。但就现在来讲,包含雅居乐以内,房企的多元化路面上上者少见。

雅居乐的多元化业务流程,包含了物业管理服务、商业经营管理、环境保护、资产投资和城市发展等产业链。在其中,物业管理服务(雅生活)期限内销售额62.27亿人民币,变成全部多元化业务流程营业收入的主心骨。而环境保护、代建制、商业服务等别的业务流程的销售额累计仅为15亿人民币。

早在2017年,陈卓林就曾立过总体目标:非房地产区域的销售业绩奉献要占据全部雅居乐集团公司销售业绩的一半。而全部上半年度,雅居乐的多元化收益为64.9亿人民币,仅占据全年收入的16.8个点。

挣钱的“第二职业”能为集团公司造血功能,不挣钱的”第二职业”却必须集团公司静脉注射。房地产行业的低迷,让集团公司难以再为“第二职业”静脉注射,多元化业务流程也就变成压力。

刚交了年中报“试卷”,雅居乐就遭受“裁人”传言,缘故是雅居乐开展了一轮机构产业结构调整,将公司旗下的原房管所、商业服务、城更等业务流程集团公司与地产集团合拼,变成全新升级的大地产集团。

不上三年的時间,多元化业务流程又再次合拼,这是不是做实了雅居乐的多元化市场拓展艰辛?雅居乐多元化业务流程离50%的总体目标好像也有一段相当长的路要走。

中后期销售业绩出去后,富瑞、高盛公司、德银等组织都对雅居乐持不开朗的心态,降低了对雅居乐股票价格的预估。房地产调控不断缩紧,陈卓林“求稳怕乱”无可非议,但雅居乐诸多问题难解,下一步能不能走稳仍要进一步观查。

版权声明:zk520 发表于 2022年5月7日 上午12:49。
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